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Expertise de décence du logement à Agen et en Lot-et-Garonne

Un logement décent, c'est vérifiable. Je le vérifie, je le mesure, je l'écris.

Un logement décent, c'est vérifiable

La décence n'est pas une impression. La loi fixe ce qu'un logement loué comme résidence principale doit offrir : article 6 de la loi du 6 juillet 1989, décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Un exemple : au moins une pièce principale de 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou d'un volume de 20 m³. Cela se mesure.

La décence a aussi un volet énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE n'est plus décent pour un nouveau bail, un renouvellement ou une reconduction tacite ; la classe F suivra au 1er janvier 2028, la classe E au 1er janvier 2034 (loi Climat et Résilience, art. 160). Le mode de calcul du DPE a changé au 1er janvier 2026 : un DPE établi avant cette date peut afficher une classe différente de celle qu'il obtiendrait aujourd'hui. Je vérifie que le DPE existe, sa date et sa classe ; je n'établis pas de DPE.

Je ne vends pas de travaux. Je ne suis ni agent immobilier, ni assureur, ni mandataire de gestion locative, ni diagnostiqueur certifié. Je gère par ailleurs un parc locatif en SCI et en nom propre — mes propres biens, je ne suis mandataire de personne : je connais les contraintes du bailleur comme celles du locataire. Cette connaissance sert la justesse du constat ; elle n'en oriente pas les conclusions.

Deux niveaux d'examen

La décence : le socle

Le premier niveau vérifie le minimum exigé pour louer : le clos et le couvert, la sécurité des installations de gaz et d'électricité, l'aération, l'éclairement naturel des pièces principales, les équipements (chauffage, eau potable, cuisine, sanitaires), la surface habitable et la performance énergétique.

La décence est une obligation du bailleur envers son locataire. Un désaccord se règle entre eux : à l'amiable, devant la commission départementale de conciliation, ou devant le juge.

La sécurité et la salubrité : le prolongement

Le second niveau porte sur ce qui menace la santé ou la sécurité des occupants. Il s'appuie sur la définition de l'insalubrité (article L. 1331-22 du Code de la santé publique), sur les règles d'hygiène et de salubrité des locaux d'habitation (articles R. 1331-14 et suivants du même code) et, pour les points que le Conseil d'État a annulés en 2024, sur le règlement sanitaire départemental du Lot-et-Garonne.

La salubrité relève de la police administrative : c'est le préfet, sur rapport de l'Agence régionale de santé, ou le maire, qui décide (Code de la construction et de l'habitation, articles L. 511-1 et suivants). Mon constat ne remplace pas leur visite. Il peut accompagner un signalement et documenter précisément ce qui a été observé, mesuré et photographié.

Quand un désordre menace la santé ou la sécurité des occupants, je le signale au maire et à la délégation départementale de l'Agence régionale de santé, quel que soit le commanditaire du constat.

J'interviens sur les désordres auxquels des travaux peuvent remédier : c'est l'objet de ma formation de Technicien Expert du Logement Insalubre Remédiable.

Dans le logement. Humidité et moisissures, défaut d'aération, installations dangereuses, dégradation du bâti.

Dans les parties communes et aux abords. Les règles d'hygiène et de salubrité s'appliquent aussi aux parties communes des immeubles collectifs et aux abords des logements (article R. 1331-15 du Code de la santé publique). Cages d'escalier, courettes, conduits, éclairage des circulations : je les examine aussi, car c'est souvent là que naît un désordre constaté dans le logement.

La méthode : mesurer plutôt qu'apprécier

Un référentiel public

Le décret du 30 janvier 2002, le Code de la santé publique, le règlement sanitaire départemental, et la grille d'évaluation de la dégradation de l'habitat de l'Anah, qui donne un indicateur de dégradation. Cette grille est l'outil utilisé pour les demandes d'aides : elle situe le logement, elle ne fonde pas une décision administrative. Aucun référentiel maison : j'applique un texte, je n'en invente pas un.

Les mesures prises sur place

Surface et volume habitables, hauteur sous plafond, humidité relative, température de l'air et des parois, point de rosée, indicateur de dégradation. Pour chaque mesure, le rapport indique l'appareil utilisé : thermo-hygromètre, thermomètre infrarouge, télémètre. Une paroi dont la température descend sous le point de rosée de l'air ambiant se couvre de condensation : ce n'est plus une question d'appréciation.

Le constat est visuel et non destructif : je ne démonte rien et je ne sonde pas les matériaux.

Le remédiable, mon terrain d'expertise

Dans l'immense majorité des dossiers, le désordre constaté est remédiable : humidité, aération insuffisante, installation vétuste. C'est précisément l'objet de ma formation de Technicien Expert du Logement Insalubre Remédiable : repérer avec précision ce qui se corrige, et dans quel ordre, avant que ça ne devienne un problème administratif ou un litige. Vous gardez la main sur les travaux, à votre rythme et avec l'entreprise de votre choix : mon rôle s'arrête au constat et aux préconisations, jamais à l'exécution.

Ce que vous recevez

Le rapport est un constat technique établi à votre demande. Vous pouvez le produire devant la commission départementale de conciliation, une administration ou un juge, qui l'apprécient librement : il ne s'impose pas à eux, et l'appréciation finale leur appartient.

Voir un exemple de rapport anonymisé →

Votre situation

Hors de mon périmètre : où aller, gratuitement

Vous êtes locataire de moins de 65 ans. Je n'interviens pour les locataires qu'à partir de 65 ans. Trois recours gratuits : l'ADIL 47, pour une information juridique neutre ; la commission départementale de conciliation, que vous pouvez saisir seul ; le signalement au pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne, dont la visite est gratuite pour l'occupant.

Vous cherchez une information sur vos droits. L'ADIL 47 la délivre gratuitement, avant toute démarche payante. Mon travail commence là où le sien s'arrête : le constat technique et le montage du dossier.

Un ménage sans ressources est concerné. Le signalement au pôle départemental et la visite de l'Agence régionale de santé ne coûtent rien à l'occupant. Mon constat s'adresse au bailleur qui veut savoir quoi faire, ou à un dossier d'aide qui doit être documenté.

Ce que le cabinet ne fait pas

Je ne délivre aucune autorisation et je ne dépose aucun dossier à votre place. Je ne garantis l'obtention d'aucune aide. Je n'établis ni DPE ni diagnostic réglementaire. Je ne remplace pas le document d'entrée et de sortie établi entre bailleur et locataire (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989) : je le complète, je ne m'y substitue pas. Je ne remplace pas la visite de l'Agence régionale de santé ou de la mairie. Je ne chiffre ni le coût des travaux, ni un préjudice face à un assureur. Je ne suis pas expert judiciaire. Je n'interprète pas le droit et je ne me prononce pas sur votre situation fiscale. Je n'interviens pas dans les litiges de copropriété.

Questions fréquentes