Accueil · Impayés et dégradations locatives
Loyer impayé à Agen et en Lot-et-Garonne : chiffrer, s'accorder, agir à temps
Un impayé se chiffre avant de se discuter.
En bref. Votre locataire ne paie plus, ou il est parti en laissant des dégâts. Je chiffre la dette au centime, je prépare les courriers, l'accord ou le dossier, et je vous oriente vers le commissaire de justice ou l'avocat quand il le faut. Vous agissez, vous signez, vous encaissez : je prépare. Le cabinet ne perçoit jamais de fonds pour votre compte.
Coût, délai, déplacement
Impayés de loyer : 1 à 6 heures selon le dossier, 80 à 480 €.
Entretien d'entente au bureau, bailleur et locataire réunis : 2 heures, 160 €.
Déplacement au domicile du locataire, à votre demande et avec son accord : 1,5 heure, 120 €.
Décompte de la dette remis sous 7 jours ouvrés après réception de vos pièces.
Bailleurs au régime réel : déduction fiscale possible*.
Sur cette page
Votre situation
Le loyer n'est plus payé
Une échéance, puis deux. Le locataire ne répond pas, ou promet. Plus la dette grossit, moins elle est récupérable : un plan que le locataire peut tenir vaut mieux qu'un jugement qu'il ne paiera jamais. La première chose à faire n'est pas d'écrire, c'est de chiffrer.
Le locataire est parti en laissant des dégâts
Le logement est rendu dégradé, le dépôt de garantie ne couvre pas tout. Il faut établir ce qui est imputable au locataire, le chiffrer sur devis, et récupérer le solde par les mêmes voies qu'un loyer impayé.
Comment je procède
Chiffrer la dette, mois par mois
Loyers, charges, régularisations, paiements reçus, aide au logement versée directement : un décompte mois par mois, avec chaque pièce numérotée et une chronologie datée des relances. C'est ce décompte que le commissaire de justice reprend tel quel pour son commandement, et que le juge lit sans avoir à recalculer.
L'accord : plan d'apurement et homologation
Je réunis le bailleur et le locataire, au bureau ou au domicile du locataire, pour exposer la dette et rechercher un échelonnement calculé sur ses ressources réelles et son reste à vivre. J'informe le locataire des aides mobilisables (fonds de solidarité pour le logement, CAF, Action Logement) : lorsqu'il ne peut pas régler seul, elles couvrent parfois une partie de la dette. L'accord signé peut être homologué par le tribunal judiciaire (Cerfa n°16041) : il prend alors la force d'un jugement, en principe sans audience. Je prépare la requête ; vous la signez et la déposez.
Si l'accord échoue
L'injonction de payer (Code de procédure civile, articles 1405 et suivants) est la voie la plus rapide et la moins coûteuse : pas d'audience, pas de débat contradictoire, dispensée du timbre fiscal et de la tentative amiable préalable, applicable à toute dette locative, que le locataire soit parti ou non. Je constitue le dossier avec son bordereau de pièces ; vous le déposez. Si vous voulez mettre fin au bail, le commandement de payer relève du commissaire de justice et l'assignation relève d'un avocat : je vous y oriente, avec le dossier prêt.
Les dégradations à la sortie
Le constat technique et le chiffrage sur devis
Un constat photographié, deux vues au moins par pièce, établit ce qui est dégradé. Le document d'entrée et de sortie établi entre bailleur et locataire (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989), s'il existe, reste la pièce de référence : mon constat la complète, il ne la remplace pas. Le chiffrage suit les devis d'entreprises ; je n'applique aucune grille de vétusté et je ne fixe pas moi-même un montant.
Dépôt de garantie, solde, commission départementale de conciliation
Ce qui est établi et chiffré se retient sur le dépôt de garantie, dans les délais de restitution de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : un mois si le document de sortie est conforme au document d'entrée, deux mois sinon. Le solde reste dû par le locataire et se récupère comme un loyer impayé. Si le locataire conteste le principe même de la retenue, la commission départementale de conciliation est compétente, gratuitement ; elle ne l'est pas pour les loyers impayés.
Ce que vous recevez
Vous obtenezLe mandat et la convention d'honoraires. Le décompte de la dette avec ses pièces numérotées et sa chronologie. Les courriers de relance et la mise en demeure, rédigés à votre signature. Le protocole d'accord ou le plan d'apurement, et la requête en homologation. Le dossier d'injonction de payer avec son bordereau. Pour les dégradations, le constat photographié et le tableau de chiffrage sur devis.
Et un suivi daté, étape par étape, de la première échéance impayée à la clôture : vous savez à tout moment où en est le dossier et quelle est la prochaine action.
Voir un exemple de décompte anonymisé →
Qui fait quoi
| Le cabinet | Le commissaire de justice | L'avocat |
|---|---|---|
| Chiffre, rédige, réunit, prépare, oriente. N'agit jamais à votre place. | Signifie le commandement de payer, signale à la CCAPEX (la commission qui coordonne la prévention des expulsions), exécute une décision. Vous le payez directement. | Assigne, plaide, conseille en droit. Vous le choisissez ; aucune commission perçue par le cabinet. |
Le locataire invoque l'indécence pour ne pas payer ?
C'est fréquent, et parfois fondé. Le constat de décence établit les faits sur mesures, avant que le litige ne s'enlise.
Expertise de décence du logement →
Questions fréquentes
Dès le premier loyer impayé, que faire ?
Relancer par écrit sans attendre, et chiffrer. Plus la dette est ancienne, moins un accord amiable est probable.
L'injonction de payer, c'est un procès ?
Non. Le juge statue sur pièces, sans audience. Le locataire peut s'y opposer dans le mois qui suit la signification ; alors seulement l'affaire est débattue.
Puis-je garder le dépôt de garantie ?
Seulement pour ce qui est établi, chiffré et imputable au locataire, dans les délais de l'article 22. Une retenue non justifiée se retourne contre vous.
Ce que le cabinet ne fait pas
Je n'assure aucune représentation en justice et je ne signifie aucun acte. Je ne recouvre pas de créances pour le compte d'autrui : je ne perçois aucun fonds, je n'adresse aucune mise en demeure en mon nom, et c'est vous qui signez, envoyez et encaissez. Je ne perçois aucune commission sur les frais de justice. Je n'interprète pas le droit et je ne me prononce pas sur votre situation fiscale : mon rôle est celui d'un assistant administratif, pas d'un consultant en droit. Je n'interviens pas dans les litiges de copropriété.
Où aller gratuitement
Vous êtes bailleur. L'ADIL 47 vous informe gratuitement sur la procédure et vos obligations, avant toute mission payante.
Vous êtes locataire et vous arrivez ici. Cette page s'adresse aux bailleurs. Trois recours gratuits pour vous : le fonds de solidarité pour le logement, par le Département ; le CCAS de votre commune ; l'ADIL 47 pour vos droits. Si vous êtes salarié, Action Logement peut vous aider.