Expertiser. Régulariser.
Conformer. Protéger.

Expertise technique et rapports d'habitabilité

Un logement signalé, contesté, ou dont l'état pose question. Le cabinet établit ce qui est conforme et ce qui ne l'est pas — sur un référentiel public, pas sur une méthode maison.

Trois missions distinctes

• Décence. Conformité du logement aux caractéristiques du logement décent — article 6 de la loi du 6 juillet 1989, décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.
• Insalubrité remédiable. Articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du Code de la santé publique. Le cabinet n'intervient que sur le remédiable.
• Mission mixte. Décence et insalubrité examinées ensemble.

La méthode

• Grille d'évaluation de l'ANAH. Le constat suit le référentiel national de l'Agence nationale de l'habitat : douze sections, du gros œuvre aux risques sanitaires. Chaque désordre est noté selon son état et son étendue. Le calcul de dégradation et ses seuils sont ceux de l'ANAH — le cabinet applique un référentiel public, il n'en construit pas un.
• Mesures hygrothermiques. Humidité relative, température ambiante, température de paroi au thermomètre infrarouge. Le point de rosée est calculé : lorsque la paroi est plus froide que ce point, la condensation est active et le risque de développement fongique est établi. Une mesure, pas une appréciation.
• Performance énergétique. Au-delà de 450 kWh/m²/an, ou en classe F ou G, le logement est présumé non décent depuis le 1er janvier 2023 (décret n°2021-872).
• Déclarations des occupants retranscrites factuellement, sans interprétation.
• Appui aux procédures de mise en conformité, audit d'un bien sous procédure, constat de fin de travaux pour appuyer une demande de levée de mesure.

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 6 · Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 · Décret n°2021-872 du 30 juin 2021 · Articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du Code de la santé publique · Grille d'évaluation de l'ANAH · Diagnostic visuel et non destructif. Indication technique : l'appréciation finale relève du juge ou de l'autorité compétente.

Impayés, dégradations et différends locatifs

Le cabinet intervient en qualité de mandataire d'assistance du bailleur, en amont de toute procédure judiciaire, sur la base d'un mandat signé. Le bailleur reste seul mandant de tout acte.

• Décompte détaillé de la dette, mois par mois, et accompagnement documentaire de la régularisation
• Signalement CAF. Lorsque le locataire perçoit une aide au logement, le bailleur doit informer la CAF dès deux échéances impayées. À défaut, la CAF peut lui réclamer le remboursement des allocations versées (art. 24 de la loi du 6 juillet 1989). Le cabinet vérifie l'obligation et prépare le signalement.
• Protocole d'accord amiable : plan d'apurement, information sur les aides mobilisables (FSL, CAF, Action Logement), signalement CCAPEX lorsque les seuils sont atteints, demande d'homologation judiciaire (Cerfa n°16041)
• Plan d'apurement. Analyse des ressources et des charges du locataire, détermination du reste à vivre, et calcul d'une mensualité soutenable. Un plan calibré sur la capacité réelle tient ; un plan trop lourd échoue.
• États des lieux contradictoires. Constat d'entrée, constat de sortie, ou les deux avec comparatif intégré. Chaque désordre relevé est qualifié : imputable au locataire (art. 1732 et 1735 du Code civil), au bailleur, ou relevant de la vétusté — qui n'est pas à la charge du locataire (art. 1755 du Code civil, art. 7 d de la loi du 6 juillet 1989). La vétusté se constate et se décrit ; elle ne se calcule pas — aucune grille officielle n'est opposable.
• Location meublée. Inventaire du mobilier obligatoire (décret n°2015-981) intégré à l'état des lieux.
• Recouvrement des réparations après départ du locataire : constat technique des dégradations, chiffrage du préjudice sur factures, détermination du reste à la charge du locataire au-delà du dépôt de garantie
• Saisine de la Commission Départementale de Conciliation : charges, dépôt de garantie, décence, état des lieux. La CDC est gratuite et ne traite pas les impayés de loyers.
• Préparation du dossier d'injonction de payer (art. 1405 et s. CPC), procédure non contradictoire

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, articles 7 et 24 · Articles 1732, 1735 et 1755 du Code civil · Articles 1405 et s. du Code de procédure civile · Décrets n°2016-382 et n°2015-981

Ingénierie administrative et conformité locative

Les dossiers techniques réglementaires liés à la mise en location et au suivi d'un bien.

• Permis de louer : constat technique du logement sur les 14 critères de décence, puis constitution du dossier — Cerfa n°15651*01 (déclaration de mise en location), Cerfa n°15652*01 (autorisation préalable). Dispositif applicable uniquement dans les secteurs ayant fait l'objet d'une délibération.
• Carnet d'Information du Logement : création, structuration et mise à jour
• Accompagnement technique du cycle de vie locatif : avant acquisition, avant mise en location, en cours de détention, avant revente

Loi ALUR, art. L.634-1 et s. CCH · Loi Climat et Résilience, art. L.126-35-2 à L.126-35-10 CCH · Décret n°2022-1674

Protection du bail des locataires seniors et décence

Trois situations distinctes, selon qui saisit le cabinet.

• Le bailleur veut remettre son logement en décence ou l'adapter au vieillissement de son locataire.
• Le locataire de plus de 65 ans a reçu un congé et son bailleur veut récupérer le logement.
• Le locataire occupe un logement indécent et veut obtenir les travaux.

Le congé donné à un locataire de plus de 65 ans

• Deux conditions cumulatives (article 15-III de la loi du 6 juillet 1989) : avoir plus de 65 ans à l'échéance du bail, et disposer de ressources inférieures au plafond réglementaire. En Lot-et-Garonne, ce plafond est de 23 403 € pour une personne seule et 31 254 € pour deux personnes (arrêté du 19 décembre 2025). Il est révisé chaque année.
• Les ressources s'apprécient sur les douze mois précédant le congé, et non sur le revenu fiscal de l'avant-dernière année (Cour de cassation, 24 octobre 2024). L'erreur est fréquente.
• L'exception du bailleur âgé ou modeste ne joue que pour une personne physique. Un bailleur constitué en société y échappe toujours : l'obligation de relogement demeure (loi du 6 août 2015 ; Conseil constitutionnel, décision 2023-1050).
• Le relogement proposé doit être conforme : correspondre aux besoins et aux possibilités du locataire, dans la même commune ou une commune limitrophe, dans un rayon de cinq kilomètres (article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948).
• À défaut d'offre de relogement conforme, le congé est nul (Cour de cassation, 24 octobre 2024).
• Le congé peut être suspendu. Lorsqu'une procédure de police est engagée sur le logement, le bailleur ne peut donner congé ; la suspension est levée six mois après la réception du courrier de l'autorité, sauf notification d'un arrêté (article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, article L. 511-10 du CCH).

La décence du logement

• Diagnostic de conformité au décret n°2002-120, avec examen du confort thermique, de l'accessibilité et de la sécurité.
• Décence énergétique. La classe F est non décente depuis le 1er janvier 2025 ; la classe E le sera au 1er janvier 2028, la classe D au 1er janvier 2034.
• Identification des dispositifs d'aide mobilisables : Ma Prime Logement Décent pour le bailleur, MaPrimeAdapt' pour l'adaptation au vieillissement, ouverte aussi aux locataires du parc privé.

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, articles 15-I et 15-III · Article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 · Article L. 511-10 du CCH · Décret n°2002-120 · Arrêté du 19 décembre 2025 (plafonds de ressources, révisés annuellement) · Cour de cassation, 24 octobre 2024 · Conseil constitutionnel, décision 2023-1050. Indication technique : l'appréciation finale relève du juge.